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Mieterhöhung bei Preisgebundenem Wohnraum wegen unwirksamer Schönheitsreparaturen-Klausel

BGH Urt. v. 24.3.2010, - VIII ZR 177/09

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte folgenden Sachverhalt zu entscheiden:
In einem Mietvertrag über preisgebundenen Wohnraum war vereinbart worden, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter durchzuführen sind. Diese Klausel war jedoch aus rechtlichen Gründen unwirksam mit der Konsequenz, dass die Schönheitsreparaturen von der Vermieterin durchzuführen waren. Nachdem die Vermieterin dies erkannt hatte, bot sie dem Mieter an, die unwirksame Klausel im Wege einer Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame Klausel zu ersetzen. Andernfalls bliebe hier keine andere Möglichkeit, als die Miete zu erhöhen, weil aufgrund der unwirksamen Klausel nunmehr sie die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Der Mieter lehnte eine solche Vertragsänderung ab. Daraufhin verlangte die Vermieterin eine Mieterhöhung in der Form eines Zuschlages gemäß § 28 Abs. 4 II. BV 

Der BGH hat der Klage stattgegeben und der Vermieterin diese Mieterhöhung zugebilligt . Diese Entscheidung betrifft allerdings nur preisgebundenen Wohnraum, weil die nur hier einschlägige Bestimmung des § 28 Abs. 4 II. BV dem Vermieter ausdrücklich das Recht einräumt, bei der Berechnung der Kostenmiete einen Zuschlag einzurechnen, wenn nicht der Mieter, sondern der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Für nicht preisgebundenen Wohnraum hat der BGH (Urt. v. 9.7.2008 - VIII 181/07) schon früher entschieden, dass in einer solchen Konstellation von dem Mieter grundsätzlich kein Zuschlag dafür verlangt werden kann, dass er die Schönheitsreparaturen nicht durchführen muss. Maßgeblich sei bei nicht preisgebundenen Wohnraum ausschließlich die ortsübliche Vergleichsmiete und nicht ein separat geltend zu machender Zuschlag betreffend die Schönheitsreparaturen.

(25.03.10)

RA Meichsner

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