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Ganze oder nur teilweise Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel

BGH, Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 48/09

Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung folgende Frage zu entscheiden: 

Ist eine formularvertragliche Vereinbarung, die dem Mieter einer Wohnung die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, nur teilweise oder insgesamt unwirksam, wenn diese Klausel hinsichtlich des gegenständlichen Umfanges der Schönheitsreparaturen, nicht jedoch im Hinblick auf die zeitlichen Modalitäten oder die Ausführungsart der Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Im vorliegenden Fall enthielt die formularvertragliche Vereinbarung u.a. die Verpflichtung des Mieters, den Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und die Wiederherstellung einer Parkettversiegelung durchzuführen.

Diese Verpflichtungen können nach ständiger Rechtsprechung dem Mieter nicht formularvertraglich auferlegt werden. Die Frage war, ob diese Unwirksamkeit eines Teiles der Schönheitsreparaturklausel Einfluss hat auf die Wirksamkeit der anderen Bestandteile dieser Klausel betreffend die zeitlichen Modalitäten oder die Ausführungsart.

Diese Frage hat der BGH wie folgt entschieden: Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfanges der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt und deren Ausgestaltung deshalb nur insgesamt bewertet werden kann.

Im Falle der unzulässigen Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung des Außenanstriches von Türen und Fenstern sowie des Abziehens und der Wiederherstellung einer Parkettversiegelung auf den Mieter hat der BGH entschieden, dass dies die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel insgesamt zur Folge hat.

(08.04.10)

RA Meichsner

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