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Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

BGH Urt. v. 14.7.2009 - VIII ZR 165/08

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in seiner Entscheidung mit der bisher in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantworteten Frage zu befassen, ob und ggf. in welchem Umfang in als Wohnung gemieteten Räumen eine gewerbliche Tätigkeit erlaubt ist.

Zunächst hat der BGH entschieden, dass berufliche Tätigkeiten, die nicht nach außen in Erscheinung treten ( z.B. Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, Telearbeit eines Angestellten, schriftstellerische Tätigkeit eines Autors) nach der Verkehrsanschauung von vorneherein unter den Begriff des "Wohnens" fallen und somit unproblematisch sind.

Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen nach Auffassung des BGH im Grundsatz eine Nutzung vor, die der Vermieter ohne eine entsprechende ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nicht dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, beispielsweise wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt und von etwaigem Kundenverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Ein Anspruch auf Gestattung kommt laut BGH regelmäßig nicht in Betracht, wenn Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden.

Vorsicht für den Mieter: Eine nicht genehmigte oder genehmigungsfähige gewerbliche Nutzung einer Wohnung gibt dem Vermieter ein Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Auch bei "erlaubter" ( auch nur teilweiser) gewerblichen Nutzung der Wohnung muß geprüft werden, ob satt Wohnungsmietrecht das Mietrecht für Gewerberäume Anwendung findet, was deutliche Unterschiede ausmachen kann

(20.08.09)

RA Meichsner

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