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Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis im Mietvertrag kein Mangel

BGH, Urt. v. 10.11.2010 - VIII ZR 306/09

Nach herrschender Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bedeutet es einen Mangel der Mietsache, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Das gilt selbst dann, wenn die Flächenangaben im Mietvertrag mit einschränkenden Zusaätzen wie z. B. "ca-" versehen sind.

Ein solcher Mange hat erhebliche rechtliche Konsequenzen. So kann der Mieter die Miete entsprechend der Abweichung der tatsächlichen Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche mindern und dies eventuell auch für die Vergangenheit. Dies sind Risiken, die oft für den Vermieter nicht einfach abzuschätzen sind, wenn ihm die genaue Fläche der Wohnung nicht bekannt ist.

Zur Vermeidung dieses Risikos besteht eine Möglichkeit darin, auf jegliche Flächenangaben im Mietvertrag und auch in vorvertraglichen Angaben (z.B. Inserat oder Exposés) zu verzichten,was allerdings in der Praxis oft kaum möglich sein dürfte. Der BGH hat in seiner Entscheidung jetzt einen anderen Weg zur Vermeidung dieses Problems aufgezeigt.

Er hat festgestellt, dass auch bei einer Flächenabweichung von über 10 % kein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn die Parteien im Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. Der Entscheidung lag folgende Mietvertragsklausel zu Grunde, die der BGH als ausreichend und rechtswirksam angesehen hat:

  • "Vermietet werden...folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 qm beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Die Wohnung muss wie in dieser Vertragsformulierung erfolgt, sehr genau mit ihren einzelnen Räumlichkeiten beschrieben werden.

 

 

(06.12.10)

RA Meichsner

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